Quelques jours avant la signature, votre notaire vous envoie un état de compte. Vous y verrez le prix, la mise de fonds, ses honoraires… et une série de lignes « ajustements » qui surprennent souvent les premiers acheteurs. Ce sont les taxes et les charges de la propriété, réparties au jour près entre le vendeur et vous.
Le principe : chacun paie pour sa période
Les taxes foncières sont facturées pour une année entière, mais la propriété change de mains en cours d'année. L'ajustement de taxes chez le notaire sert à rétablir l'équilibre : le vendeur assume les jours où il était propriétaire, l'acheteur assume les jours suivants.
- Si le vendeur a déjà payé toute l'année, il a payé pour des jours où vous serez propriétaire : vous le remboursez pour cette période.
- Si une partie de la facture n'est pas encore payée, c'est l'inverse : le vendeur vous crédite sa part, et vous paierez le compte à l'échéance.
Dans les faits, les taxes sont souvent payées en plusieurs versements. Le notaire vérifie auprès de la municipalité ce qui a été payé et calcule le solde exact.
Ce qui est ajusté
- Taxes municipales : le poste le plus important, réparti au jour près.
- Taxe scolaire : même principe. Elle suit sa propre période de facturation, distincte de la taxe municipale; le notaire en tient compte.
- Frais de condo : en copropriété, les charges communes du mois de la signature sont réparties entre vendeur et acheteur. Le notaire vérifie aussi auprès du syndicat qu'il n'y a pas d'arriérés.
- Mazout : si la maison est chauffée à l'huile, l'acheteur rembourse généralement le combustible qui reste dans le réservoir, selon ce que prévoit la promesse d'achat.
Exemple fictif : la taxe municipale
Supposons une taxe municipale annuelle de 4 200 $, déjà payée en entier par le vendeur pour l'année civile. La prise de possession a lieu le 1er juillet, et l'année compte 365 jours.
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Taxe municipale annuelle (payée par le vendeur) | 4 200 $ |
| Jours à la charge du vendeur (1er janvier au 30 juin) | 181 jours |
| Jours à la charge de l'acheteur (1er juillet au 31 décembre) | 184 jours |
| Coût par jour (4 200 $ ÷ 365) | 11,51 $ |
| Remboursement de l'acheteur au vendeur (184 jours) | 2 117 $ |
Dans cet exemple, l'acheteur doit donc prévoir environ 2 117 $ de plus à la signature, seulement pour la taxe municipale. Ajoutez-y la taxe scolaire et, en condo, les frais du mois.
Plus la prise de possession est tôt dans l'année, plus le remboursement est élevé, puisque le vendeur a payé pour plus de jours à venir. À l'inverse, une signature en fin d'année laisse peu à rembourser. Pour estimer ce poste avant de recevoir l'état de compte, demandez au vendeur ou à votre courtier le dernier compte de taxes et ce qui a déjà été payé.
L'état de compte du notaire
Le notaire prépare un état de compte (on parle aussi d'état des ajustements) qui résume tout l'argent qui change de mains : prix, mise de fonds, montant du prêt, ajustements, honoraires et débours. Vous le recevez généralement quelques jours avant la signature, avec le montant exact à lui remettre.
Ce montant doit être disponible à la signature, habituellement par virement ou traite bancaire selon les instructions du notaire. Ne le découvrez pas à la dernière minute : gardez une marge dans votre compte et intégrez les ajustements à votre calcul du coût total de clôture.
Un autre montant comptant : la taxe sur la prime d'assurance prêt
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, votre prêt doit être assuré. La prime est ajoutée au prêt, mais la taxe provinciale sur cette prime ne peut pas être financée : elle se paie comptant chez le notaire. Son taux est de 9 %, et de 9,975 % pour les primes payées après le 31 décembre 2026.
Exemple fictif : pour une propriété de 400 000 $ avec 5 % de mise de fonds, le prêt est de 380 000 $ et la prime de 4 % s'élève à 15 200 $. La taxe à payer comptant est d'environ 1 368 $ au taux de 9 %, ou 1 516 $ au taux de 9,975 %.
Pour les honoraires du notaire eux-mêmes, voyez les fourchettes de frais de notaire, d'inspection et d'évaluation.
Questions fréquentes
C'est quoi l'ajustement de taxes chez le notaire?
C'est la répartition des taxes municipales et scolaires, et des autres charges comme les frais de condo, entre le vendeur et l'acheteur selon la date de prise de possession. Si le vendeur a déjà payé l'année, l'acheteur lui rembourse la période qui suit son arrivée.
Quand connaît-on le montant exact des ajustements?
Le notaire l'indique dans son état de compte, généralement quelques jours avant la signature. Le montant est payable à la signature, en plus de la mise de fonds.
La taxe sur la prime de la SCHL peut-elle être ajoutée au prêt?
Non. La prime d'assurance prêt peut être ajoutée au prêt, mais la taxe provinciale sur cette prime doit être payée comptant chez le notaire.
