Le Régime d'accession à la propriété (RAP) vous permet de retirer de l'argent de vos REER pour acheter votre première maison, sans payer d'impôt au moment du retrait. Ce n'est pas un cadeau : c'est un prêt que vous vous faites à vous-même, sans intérêt, avec un calendrier de remboursement à respecter. Voici les conditions, le formulaire et ce qui se passe si vous manquez un remboursement.
RAP REER : les conditions du retrait
- Être premier acheteur : ne pas avoir habité, comme résidence principale, un logement dont vous ou votre conjoint actuel étiez propriétaire, dans l'année en cours ou les 4 années civiles précédentes.
- Avoir une entente écrite pour acheter ou construire l'habitation, que vous comptez occuper comme résidence principale.
- Respecter le montant maximal : 60 000 $ par personne. L'ancien plafond était de 35 000 $; il a été haussé en 2024.
- Acheter ou construire à temps : avant le 1er octobre de l'année suivant votre premier retrait.
La règle des 90 jours
Une cotisation versée à votre REER dans les 89 jours précédant le retrait RAP peut ne pas être déductible. Si vous comptez cotiser pour ensuite retirer, planifiez la cotisation suffisamment tôt, ou validez le calendrier avec votre conseiller.
Le formulaire RAP : T1036
Pour faire un retrait, vous remplissez le formulaire T1036 et vous le remettez à l'institution financière qui détient votre REER, et non à l'Agence du revenu du Canada. Si vos REER sont répartis dans plusieurs comptes, prévoyez un formulaire pour chaque retrait.
Le RAP se cumule avec le CELIAPP pour la même maison. Pour voir comment les deux s'additionnent, consultez notre page sur la combinaison CELIAPP + RAP.
Le remboursement du RAP sur 15 ans
Vous remboursez en cotisant à votre REER et en désignant ce montant comme remboursement RAP dans votre déclaration de revenus. Le minimum annuel correspond à environ 1/15 du montant retiré.
-
Règle générale
Début la 2e année suivant le retrait
Pour un retrait fait en 2026, le premier remboursement vise l'année 2028.
-
Retraits du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2025
Début reporté à la 5e année
Le début du remboursement est reporté à la 5e année suivant l'année du premier retrait. Pour un premier retrait en 2024, par exemple, le remboursement commence en 2029.
| Montant retiré | Minimum par année | Durée | Ajouté au revenu si l'année est sautée |
|---|---|---|---|
| 30 000 $ | 2 000 $ | 15 ans | 2 000 $ |
| 60 000 $ | 4 000 $ | 15 ans | 4 000 $ |
Montants arrondis au dollar près, en supposant que vous remboursez exactement le minimum chaque année. Confirmez le montant exact dû auprès de l'Agence du revenu du Canada.
Que se passe-t-il si je saute un paiement?
Si vous remboursez moins que le minimum une année, la partie non remboursée s'ajoute à votre revenu imposable de cette année, à la ligne 12900 de votre déclaration. Il n'y a pas d'amende ni d'intérêt, mais ce montant est imposé à votre taux marginal.
- L'argent n'est pas perdu : il reste dans votre REER ou entre vos mains, mais il est maintenant imposé.
- Pas de rattrapage : la somme ajoutée au revenu ne peut plus être remboursée au RAP. Le solde à rembourser diminue d'autant.
- Vous pouvez rembourser plus que le minimum : un remboursement plus élevé réduit votre solde plus rapidement.
Sauter un paiement peut donc être un choix délibéré lors d'une année serrée, mais il faut prévoir l'impôt supplémentaire. Avant de décider, faites le calcul avec un comptable ou un planificateur financier.
Le RAP suffit-il pour la mise de fonds?
Le RAP couvre rarement toute la mise de fonds et les frais de clôture. La plupart des premiers acheteurs le combinent avec de l'épargne, un CELIAPP ou un don familial. Calculez le minimum exigé selon le prix visé avec notre calculateur de mise de fonds, puis voyez les autres programmes pour premiers acheteurs.
Sources officielles : ARC — Régime d'accession à la propriété, ARC — rembourser le RAP, formulaire T1036.
Questions fréquentes
Combien peut-on retirer de son REER avec le RAP?
Jusqu'à 60 000 $ par personne. Un couple dont les deux membres sont admissibles peut donc retirer jusqu'à 120 000 $ pour la même maison.
Quand commence le remboursement du RAP?
En règle générale, la 2e année suivant le retrait. Pour les retraits faits entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025, le début est reporté à la 5e année suivant l'année du premier retrait.
Que se passe-t-il si on ne rembourse pas son RAP une année?
La partie non remboursée du minimum annuel est ajoutée à votre revenu imposable de l'année (ligne 12900). Elle est imposée et ne peut plus être remboursée au RAP par la suite.
