Le CELIAPP et le RAP sont souvent présentés comme deux options entre lesquelles choisir. Ce n'est pas le cas : les deux peuvent servir pour l'achat de la même maison. Bien combinés, ils permettent de réunir une mise de fonds importante avec un avantage fiscal à l'entrée. Encore faut-il les utiliser dans le bon ordre.
Calculateur CELIAPP + RAP
OutilCombien vous pourrez mobiliser pour votre mise de fonds en combinant les deux régimes.
Pour un couple, le calcul suppose que chaque conjoint a des montants semblables. Le CELIAPP n'a pas à être remboursé ; le RAP, oui. Hypothèses simplifiées : le report de droits inutilisés n'est pas modélisé.
Oui, CELIAPP et RAP sont cumulables
L'ARC permet d'utiliser les deux régimes pour l'achat d'une même habitation admissible, à condition de respecter les conditions de chacun. Les plafonds s'appliquent par personne :
- CELIAPP : 8 000 $ de cotisations par année, 40 000 $ à vie;
- RAP : jusqu'à 60 000 $ retirés de votre REER;
- soit jusqu'à 100 000 $ par personne, et 200 000 $ pour un couple dont les deux conjoints sont admissibles, sans compter le rendement accumulé dans le CELIAPP.
Pour le CELIAPP comme pour le RAP, il faut être premier acheteur : ne pas avoir habité, comme résidence principale, un logement dont vous ou votre conjoint actuel étiez propriétaire, dans l'année en cours ou les 4 années civiles précédentes.
CELIAPP vs RAP : le tableau comparatif
| CELIAPP | RAP | |
|---|---|---|
| Plafond | 8 000 $ par année, 40 000 $ à vie (report de droits inutilisés : 8 000 $ au maximum) | 60 000 $ par personne (35 000 $ auparavant) |
| Remboursement | Aucun | Sur 15 ans, environ 1/15 par année ; un paiement manqué s'ajoute à votre revenu imposable |
| Déduction | Cotisations déductibles (au fédéral et au Québec), déduction reportable ; un transfert d'un REER n'est pas déductible | Aucune nouvelle déduction : vous retirez des sommes déjà cotisées à votre REER |
| Retrait | Non imposable s'il est admissible (formulaire RC725) | Non imposable (formulaire T1036) |
| Délai d'achat | Acquérir l'habitation avant le 1er octobre de l'année suivant le retrait | Acheter ou construire avant le 1er octobre de l'année suivant le premier retrait |
| Fermeture | Au 31 décembre de l'année du premier de : 15e anniversaire du compte, 71 ans, ou année suivant le premier retrait admissible | Pas de compte distinct : le RAP est un retrait de votre REER, remboursé sur 15 ans |
Rembourser le RAP : le calendrier
Le CELIAPP n'a pas à être remboursé. Le RAP, oui : environ 1/15 du montant retiré chaque année, pendant 15 ans. Le remboursement commence normalement la 2e année suivant celle du retrait. Pour les retraits faits entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025, le début est reporté à la 5e année suivant l'année du premier retrait.
Si vous ne versez pas le minimum prévu une année, la partie manquante s'ajoute à votre revenu imposable de cette année-là. Elle n'est pas perdue, mais elle est imposée et ne peut plus être remboursée au RAP. Tout savoir sur le RAP →
Dans quel ordre faire les choses
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Le plus tôt possible
Ouvrir son CELIAPP, même avec un petit montant
Les droits de cotisation ne commencent à s'accumuler qu'à l'ouverture du premier compte. L'ouvrir tôt, même sans y verser beaucoup, vous permet de reporter jusqu'à 8 000 $ de droits inutilisés, soit au plus 16 000 $ une même année. Comprendre le CELIAPP →
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Chaque année avant l'achat
Cotiser au CELIAPP, puis au REER
Les cotisations au CELIAPP sont déductibles et le retrait admissible n'a pas à être remboursé. Si vous avez déjà un REER, il est possible d'en transférer une partie dans le CELIAPP, mais ce transfert n'est pas déductible, puisque les sommes l'ont déjà été.
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Au moins 90 jours avant le retrait RAP
Respecter la règle des 90 jours
Une cotisation au REER versée dans les 89 jours précédant le retrait RAP peut ne pas être déductible. Planifiez vos dernières cotisations REER en conséquence.
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Une fois l'entente d'achat signée
Faire les retraits
Le retrait CELIAPP se fait avec le formulaire RC725 et exige une entente écrite d'achat ou de construction ; le retrait RAP, avec le formulaire T1036 remis à votre institution financière. Prévoyez assez de temps pour que les fonds soient disponibles chez le notaire.
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Après l'achat
Prévoir le remboursement du RAP
Inscrivez dès maintenant le remboursement annuel du RAP dans votre budget de propriétaire.
Les deux ne suffisent pas? D'autres sources s'ajoutent
Le CELIAPP et le RAP peuvent se combiner à votre épargne et à un don familial appuyé d'une lettre de don. Pour connaître le minimum à réunir selon le prix visé, utilisez le calculateur de mise de fonds. Avant de faire vos retraits, validez votre plan avec votre institution financière ou un professionnel, surtout si vous achetez en couple ou si vous avez déjà des REER.
Sources officielles : CELIAPP (ARC), Régime d'accession à la propriété (ARC), Remboursement du RAP (ARC).
Questions fréquentes
Peut-on utiliser le CELIAPP et le RAP en même temps?
Oui. Le CELIAPP et le RAP sont cumulables pour l'achat de la même habitation, à condition de respecter les conditions de chacun. Les plafonds s'appliquent par personne, donc un couple de premiers acheteurs peut doubler les montants.
Faut-il rembourser le CELIAPP comme le RAP?
Non. Un retrait admissible du CELIAPP n'a pas à être remboursé. Le RAP, lui, doit être remboursé sur 15 ans, sinon la partie manquante s'ajoute à votre revenu imposable.
Combien peut-on retirer avec le CELIAPP et le RAP pour une maison?
Jusqu'à 40 000 $ de cotisations au CELIAPP (plus le rendement) et jusqu'à 60 000 $ avec le RAP, par personne. Pour un couple admissible, le total peut atteindre 200 000 $ avant rendement.
