Préqualification, préautorisation, approbation : les trois termes se ressemblent, et plusieurs institutions les emploient de façon interchangeable. Pourtant, ils ne donnent pas du tout le même niveau de certitude. Avant de visiter, il vaut la peine de savoir exactement ce que vous avez en main.
Les trois étapes, côte à côte
| Préqualification | Préautorisation | Approbation finale | |
|---|---|---|---|
| Vérification | Aucune : basée sur vos déclarations | Revenus, dettes, mise de fonds et crédit analysés | Dossier complet et propriété évaluée |
| Enquête de crédit | Généralement non | Oui | Oui (mise à jour possible) |
| Garantie de taux | Non | Généralement, pour une période limitée (quelques mois) | Oui, selon les conditions du prêt |
| Engagement du prêteur | Aucun | Conditionnel : rien n'est promis pour une propriété précise | Engagement de prêter pour cette propriété |
| Quand | Au tout début, pour un ordre de grandeur | Avant de commencer les visites | Après l'acceptation de la promesse d'achat, pendant la condition de financement |
Vous pouvez demander une préautorisation directement à votre institution financière ou passer par un courtier hypothécaire, qui compare les offres de plusieurs prêteurs. Dans les deux cas, faites-le avant de commencer les visites : vous éviterez de vous attacher à une propriété hors budget, et vous pourrez faire une offre rapidement.
La préqualification : utile, mais seulement pour s'orienter
Quelques questions en ligne ou au téléphone sur votre revenu, vos dettes et votre mise de fonds suffisent. Le résultat vous donne une idée du prix que vous pourriez viser, sans aucune vérification. Si une information est inexacte ou incomplète, le montant l'est aussi. Pour un ordre de grandeur, notre calculateur de capacité d'emprunt fait sensiblement le même travail.
La préautorisation hypothécaire : ce qu'elle exige
Pour une préautorisation, le prêteur ou le courtier hypothécaire analyse réellement votre situation. Les documents demandés varient, mais on retrouve généralement :
- des pièces d'identité;
- des preuves de revenus : talons de paie récents, lettre d'emploi, et pour un travailleur autonome, les déclarations de revenus des dernières années;
- vos avis de cotisation;
- des relevés de comptes et de placements montrant la provenance de la mise de fonds (épargne, CELIAPP, REER pour le RAP), ainsi qu'une lettre de don s'il y a lieu;
- la liste de vos dettes et de vos paiements mensuels.
Avoir ces documents prêts accélère le processus, qui prend généralement quelques jours. Vous obtenez un montant maximal, calculé selon le test de résistance et les ratios du prêteur, et, en général, un taux garanti pendant quelques mois. Demandez par écrit la durée exacte de cette garantie et ses conditions.
Enquête de crédit : quel effet sur votre cote?
Une préautorisation entraîne habituellement une enquête de crédit approfondie (parfois appelée « vérification rigoureuse »), qui est inscrite à votre dossier et peut faire baisser légèrement votre cote pendant un certain temps. À l'inverse, consulter vous-même votre dossier ou passer par une préqualification sans enquête n'a pas d'effet sur la cote.
Ce n'est pas une raison pour éviter la préautorisation. Évitez plutôt de multiplier les demandes de crédit sans raison, et surtout toute nouvelle demande (voiture, carte, meubles financés) entre la préautorisation et la signature chez le notaire. Avant de rencontrer un prêteur, prenez le temps de faire le ménage de votre dossier de crédit.
Ce qu'une préautorisation ne garantit pas
- L'approbation de votre prêt. Le prêteur doit encore approuver la propriété elle-même, généralement après une évaluation. Si la valeur est jugée inférieure au prix, le montant prêté peut être revu.
- Que votre situation restera la même. Une perte d'emploi, une nouvelle dette ou un changement de revenu avant la signature peut remettre le financement en question.
- Que le maximum est votre budget. Le montant préautorisé est un plafond, pas une cible.
- Le taux au-delà de la période de garantie. Si vous n'avez pas acheté avant son échéance, il faudra la renouveler, au taux du moment.
C'est pour ces raisons qu'une promesse d'achat contient presque toujours une condition de financement : elle vous protège si l'approbation finale n'est pas obtenue. Pour savoir qui fait quoi entre courtier immobilier, courtier hypothécaire et notaire, consultez le rôle de chaque intervenant.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre une préqualification et une préautorisation hypothécaire?
La préqualification est une estimation rapide basée sur vos déclarations, sans vérification. La préautorisation repose sur l'analyse de vos revenus, de vos dettes et de votre crédit, et garantit généralement un taux pendant quelques mois.
Combien de temps est valide une préautorisation hypothécaire?
La garantie de taux dure généralement quelques mois ; la durée exacte varie selon le prêteur. Si vous n'avez pas acheté à l'échéance, vous pouvez la faire renouveler.
Est-ce qu'une préautorisation hypothécaire affecte la cote de crédit?
Elle entraîne habituellement une enquête de crédit approfondie, qui peut faire baisser légèrement votre cote pendant un certain temps. L'effet est limité si vous évitez de multiplier les demandes de crédit.
