Acheter un condo, c'est acheter une part d'un immeuble entier. Votre unité peut être impeccable, mais si la toiture commune doit être refaite et que le fonds de prévoyance est vide, c'est vous et vos voisins qui paierez. Bonne nouvelle : depuis la Loi 16, les syndicats doivent produire des documents qui permettent enfin de voir venir ces dépenses. Encore faut-il savoir les lire.
Frais de condo : à quoi ils servent et comment ils comptent
Les frais de copropriété paient l'entretien des parties communes, l'assurance de l'immeuble et les contributions aux fonds du syndicat, dont le fonds de prévoyance réservé aux grosses réparations. Ils sont fixés par le budget annuel voté en assemblée et peuvent augmenter.
Pour le prêteur, la moitié de vos frais de condo (50 %) entre dans votre ratio d'amortissement brut de la dette (ABD), plafonné à 39 % de votre revenu avec l'hypothèque, les taxes et le chauffage. Avec des frais de 400 $ par mois, le prêteur n'en compte que 200 $.
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Ce que la Loi 16 oblige le syndicat à préparer
Le règlement qui précise ces obligations est en vigueur depuis le 14 août 2025. Les syndicats disposent de 3 ans et 1 jour pour établir deux documents clés :
- Le carnet d'entretien : il planifie l'entretien de l'immeuble. Il doit être mis à jour chaque année et révisé aux 5 ans (aux 10 ans pour les petites copropriétés).
- L'étude du fonds de prévoyance : elle estime les travaux à prévoir sur 25 ans et la contribution nécessaire pour les payer. Elle est refaite aux 5 ans. Un fonds jugé insuffisant doit être renfloué en 10 ans au maximum — souvent par une hausse des frais. Pour une copropriété neuve, la contribution est de 0,5 % de la valeur de reconstruction en attendant l'étude.
S'y ajoute le fonds d'autoassurance, obligatoire depuis le 15 avril 2022 : il doit atteindre le montant de la franchise la plus élevée de l'assurance de l'immeuble (hors tremblement de terre et inondation). Comme ces délais courent encore, certains immeubles n'ont peut-être pas terminé leurs documents : demandez où ils en sont.
L'attestation sur l'état de la copropriété
Sur demande du vendeur, le syndicat doit fournir cette attestation dans les 15 jours. C'est le document le plus utile pour un acheteur. Elle indique notamment :
- l'état du fonds de prévoyance et la contribution recommandée;
- les charges communes des 3 dernières années, les états financiers (excédents ou déficits) et le budget;
- les assurances, le fonds d'autoassurance et la franchise la plus élevée;
- les sinistres et les inspections des 5 dernières années;
- les travaux faits depuis 5 ans et ceux prévus pour les 10 prochaines années;
- les litiges en cours et les modifications à la déclaration de copropriété des 3 dernières années.
Comme ce délai peut dépasser celui de votre condition d'inspection, il vaut mieux que la demande soit faite tôt — parlez-en à votre courtier au moment de rédiger l'offre.
Les signaux d'alarme à repérer
- Fonds de prévoyance bas face à des travaux importants prévus. C'est le scénario classique d'une cotisation spéciale, une somme demandée à chaque copropriétaire en plus des frais mensuels.
- Frais de condo anormalement bas par rapport à des immeubles comparables : ils peuvent signifier que le syndicat ne met pas assez de côté.
- Déficits répétés dans les états financiers : le budget ne couvre pas les dépenses réelles.
- Litiges en cours avec un entrepreneur, un copropriétaire ou l'assureur.
- Cotisations spéciales récentes : elles peuvent être un bon signe (travaux faits) ou le symptôme d'une sous-capitalisation chronique. Demandez pourquoi.
- Franchise élevée, surtout si le fonds d'autoassurance ne l'atteint pas : en cas de sinistre, la différence pourrait être réclamée aux copropriétaires.
- Carnet d'entretien ou étude du fonds de prévoyance absents, sans échéancier clair pour les produire.
Documents à demander avant de lever la condition d'inspection
- L'attestation sur l'état de la copropriété.
- La déclaration de copropriété et ses modifications récentes.
- Les états financiers des dernières années et le budget en cours.
- L'étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien, ou l'état d'avancement de leur préparation.
- Le certificat d'assurance de l'immeuble, avec les franchises.
- Les procès-verbaux des dernières assemblées, qui révèlent souvent les travaux discutés et les tensions entre copropriétaires.
Lisez-les avec votre courtier et, au besoin, avec votre notaire. Si un document révèle un problème, la condition d'inspection vous laisse le temps de renégocier ou de vous retirer selon les termes de votre promesse d'achat. Où se situe cette étape dans le parcours →
Source officielle : Québec.ca — mesures pour les copropriétés.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le fonds de prévoyance d'un condo?
C'est la réserve du syndicat destinée aux réparations majeures et au remplacement des parties communes, comme la toiture ou les fenêtres. Une étude du fonds de prévoyance estime les travaux à venir sur 25 ans et la contribution nécessaire pour les financer.
Les frais de condo sont-ils inclus dans le calcul de l'hypothèque?
Oui : le prêteur ajoute la moitié des frais de condo à votre ratio d'amortissement brut de la dette (ABD), avec l'hypothèque, les taxes et le chauffage. Dans votre propre budget, comptez toutefois la totalité des frais.
Qu'est-ce que l'attestation sur l'état de la copropriété?
C'est un document que le syndicat doit fournir dans les 15 jours, à la demande du vendeur. Il résume notamment le fonds de prévoyance, les états financiers, les assurances, les travaux faits et prévus ainsi que les litiges en cours.
