La mise de fonds est souvent perçue comme le plus gros obstacle à un premier achat. Pourtant, le minimum exigé est calculé selon une règle précise, et il est souvent moins élevé qu'on le croit. Ce qui surprend davantage, ce sont les coûts qui viennent avec une petite mise de fonds.
Calculateur de mise de fonds
OutilLe minimum légal selon le prix et le type de propriété, et ce que coûte l'assurance prêt hypothécaire.
Estimation basée sur les primes de la SCHL et les règles de mise de fonds en vigueur au 9 octobre 2026. Votre prêteur confirmera les montants exacts.
La mise de fonds minimum selon le prix
Pour une propriété de 1 ou 2 logements occupée par le propriétaire, le calcul se fait par tranches : 5 % de la première tranche de 500 000 $, 10 % de la portion qui dépasse. Un triplex ou un quadruplex que vous habitez demande 10 % du prix total. Voici ce que ça donne concrètement :
| Prix et type de propriété | Mise de fonds minimale | % du prix | Prime d'assurance (ajoutée au prêt) |
|---|---|---|---|
| 350 000 $ — 1 ou 2 logements | 17 500 $ | 5 % | 13 300 $ (4 %) |
| 500 000 $ — 1 ou 2 logements | 25 000 $ | 5 % | 19 000 $ (4 %) |
| 650 000 $ — 1 ou 2 logements | 40 000 $ | 6,2 % | 24 400 $ (4 %) |
| 900 000 $ — 1 ou 2 logements | 65 000 $ | 7,2 % | 33 400 $ (4 %) |
| 1 200 000 $ — 1 ou 2 logements | 95 000 $ | 7,9 % | 44 200 $ (4 %) |
| 900 000 $ — triplex ou quadruplex habité | 90 000 $ | 10 % | 25 110 $ (3,1 %) |
| 1 500 000 $ ou plus, ou immeuble non habité | 300 000 $ et plus | 20 % | Aucune (prêt non assuré) |
Mise de fonds de 5 % ou de 20 % : ce que ça change
Sous 20 % de mise de fonds, le prêt doit être assuré contre le défaut de paiement. La prime est un pourcentage du montant emprunté, qui diminue à mesure que votre mise de fonds augmente :
- mise de fonds de 5 % à moins de 10 % : prime de 4 % du prêt;
- mise de fonds de 10 % à moins de 15 % : prime de 3,1 % du prêt;
- mise de fonds de 15 % à moins de 20 % : prime de 2,8 % du prêt;
- mise de fonds de 20 % ou plus : aucune prime.
La prime est ajoutée à votre hypothèque, donc vous payez des intérêts dessus pendant toute la durée du prêt. Un amortissement de plus de 25 ans, permis pour un premier acheteur, ajoute 0,2 % à la prime.
Le piège : la taxe provinciale sur la prime (9 %, puis 9,975 % pour les primes payées à compter de 2027) ne peut pas être financée. Elle se paie comptant chez le notaire, en plus de la mise de fonds.
Exemple : pour une propriété de 500 000 $, la mise de fonds minimale est de 25 000 $. Le prêt de 475 000 $ entraîne une prime de 19 000 $ (4 %), et une taxe de 1 710 $ à payer chez le notaire (1 895 $ en 2027). Avec 100 000 $ de mise de fonds (20 %), ni prime ni taxe.
Attendre d'avoir 20 % n'est pas toujours avantageux pour autant : pendant ces années d'épargne, les prix et votre loyer continuent d'évoluer. C'est un arbitrage à faire avec un courtier hypothécaire, chiffres en main. Voyez aussi la différence entre capacité d'emprunt et budget confortable.
Peut-on acheter une maison sans mise de fonds?
En pratique, non. Un prêt assuré exige le minimum décrit plus haut, et il doit provenir d'une source que le prêteur accepte. Ce que l'on présente parfois comme un achat « sans mise de fonds » repose en réalité sur de l'argent qui vient d'ailleurs : un retrait du REER par le RAP, un CELIAPP, un don familial. Ce sont de vraies mises de fonds, simplement pas tirées d'un compte d'épargne.
Méfiez-vous des montages où la mise de fonds est empruntée sans que le prêteur hypothécaire le sache : une dette cachée fausse le calcul de votre capacité de paiement et peut compromettre l'approbation de votre prêt.
Les sources acceptées : épargne, CELIAPP, RAP et don
- Épargne personnelle : le prêteur demande généralement des relevés montrant l'historique des fonds.
- CELIAPP : jusqu'à 40 000 $ par personne, retrait non imposable et rien à rembourser.
- RAP : jusqu'à 60 000 $ par personne retirés de votre REER, à rembourser sur 15 ans.
- Don d'un membre de la famille immédiate, appuyé d'une lettre de don.
Le CELIAPP et le RAP sont cumulables pour la même maison, et un couple peut doubler les plafonds. Voir comment combiner CELIAPP et RAP →
La lettre de don
Un don d'un parent ou d'un autre membre de la famille immédiate peut servir de mise de fonds, à condition de fournir une lettre de don signée confirmant qu'il ne s'agit pas d'un prêt à rembourser. La plupart des prêteurs ont leur propre modèle.
N'oubliez pas les frais de clôture
La mise de fonds ne couvre que le prix d'achat. Taxe de bienvenue, notaire, inspection, ajustements de taxes et, le cas échéant, taxe sur la prime d'assurance s'ajoutent et se paient comptant. Gardez une marge distincte pour ces frais. Calculer le coût total de clôture →
Sources officielles : CELIAPP (ARC), Régime d'accession à la propriété (ARC).
Questions fréquentes
Quelle est la mise de fonds minimum pour acheter une maison au Québec?
Pour une propriété de 1 ou 2 logements que vous habiterez, c'est 5 % des premiers 500 000 $ du prix et 10 % de la portion qui dépasse. À partir de 1 500 000 $, ou pour un immeuble que vous n'habiterez pas, le minimum est de 20 %.
Vaut-il mieux une mise de fonds de 5 % ou de 20 %?
Avec 20 % ou plus, vous évitez la prime d'assurance prêt hypothécaire et la taxe sur cette prime payable chez le notaire. Une plus petite mise de fonds permet toutefois d'acheter plus tôt : le bon choix dépend de votre situation et se valide avec un courtier hypothécaire.
Peut-on utiliser un don pour sa mise de fonds?
Oui, un don d'un membre de la famille immédiate est accepté par les prêteurs, à condition de fournir une lettre de don signée confirmant que l'argent n'a pas à être remboursé.
