Quand un prêteur vous annonce un montant maximal, il est tentant d'y voir votre budget. C'est une erreur fréquente chez les premiers acheteurs. Ce maximum répond à une seule question : le prêteur sera-t-il remboursé? Il ne dit pas si vous pourrez encore épargner, voyager ou absorber un imprévu une fois propriétaire.
Capacité d'emprunt vs budget confortable
OutilCe que la banque vous prêterait (au taux du test de résistance) comparé à ce qui reste confortable pour votre budget.
Ratios utilisés par le prêteur : ABD 39 % et ATD 44 %, calculés au plus élevé de votre taux + 2 points ou 5,25 %. Estimation seulement — seule une préautorisation confirme votre montant.
Le test de résistance : emprunter à un taux plus élevé que le vôtre
Pour vérifier que vous pourriez absorber une hausse des taux, le prêteur calcule vos paiements à un taux admissible : le plus élevé entre votre taux contractuel majoré de 2 points de pourcentage et 5,25 %. La règle s'applique aux prêts assurés comme non assurés.
| Taux offert par le prêteur | Taux utilisé pour vous qualifier |
|---|---|
| 3 % | 5,25 % |
| 3,5 % | 5,5 % |
| 4 % | 6 % |
| 4,5 % | 6,5 % |
| 5 % | 7 % |
Les ratios ABD et ATD : ce qui entre dans chacun
Le prêteur compare ensuite vos coûts mensuels, calculés au taux admissible, à votre revenu brut (avant impôt). Les plafonds de la SCHL pour un prêt assuré sont les suivants :
- ABD — amortissement brut de la dette (39 % maximum) : paiement hypothécaire (capital et intérêts), taxes municipales et scolaires, chauffage et la moitié des frais de condo, le cas échéant.
- ATD — amortissement total de la dette (44 % maximum) : tout ce qui est dans l'ABD, plus vos autres paiements de dettes : prêt auto, prêt étudiant, marge de crédit, paiement minimum des cartes de crédit.
C'est souvent l'ATD qui limite un premier acheteur. Chaque dollar de paiement mensuel sur une autre dette réduit directement le montant que vous pouvez emprunter. Rembourser un prêt auto avant de demander une préautorisation peut donc changer le résultat davantage qu'une augmentation de salaire.
Ce que le maximum de la banque ignore
Les ratios ne regardent que le logement et les dettes. Ils ne voient pas :
- les frais de garde et les dépenses liées aux enfants;
- votre épargne pour la retraite ou pour les études des enfants;
- le remplacement de votre voiture, même si l'actuelle est presque payée;
- l'entretien et les réparations de la propriété;
- l'épicerie, les assurances, les loisirs, les voyages;
- le fait que les ratios sont calculés sur le revenu brut, alors que vous payez avec votre revenu net.
Un ménage qui emprunte au maximum respecte les règles du prêteur, mais peut se retrouver sans marge pour tout le reste. C'est ce qu'on appelle parfois être « pauvre en maison » : propriétaire, mais à court de liquidités chaque mois.
Le « plafond confortable » du calculateur
Pour estimer un budget plus réaliste, le calculateur ci-dessus applique un plafond de 28 %, 32 % ou 36 % du revenu brut pour l'ensemble du logement (hypothèque, taxes, chauffage, moitié des frais de condo) et de vos autres dettes. Contrairement au maximum de la banque, ce calcul utilise votre taux réel, pas le taux du test de résistance.
Ces seuils ne sont pas une règle officielle. Il s'agit d'une convention de planification, plus prudente que les ratios du prêteur, qui laisse de la place pour les dépenses que la banque ne voit pas. Le bon pourcentage dépend de votre situation : un ménage sans enfants ni voiture peut viser plus haut, une famille avec des frais de garde devrait viser plus bas.
Un bon test : pendant quelques mois, mettez de côté la différence entre votre loyer actuel et le coût mensuel estimé de la propriété visée. Si c'est difficile, votre budget confortable est plus bas que prévu. Si ça se fait bien, cette épargne grossit votre mise de fonds.
Et après?
Le calculateur donne un ordre de grandeur. Seule une analyse complète de votre dossier par un prêteur confirme votre capacité d'emprunt réelle : c'est le rôle de la préautorisation hypothécaire. Et quel que soit le prix choisi, gardez un fonds de réserve séparé pour les imprévus de la première année.
Questions fréquentes
Comment calculer sa capacité d'emprunt hypothécaire?
Le prêteur calcule vos paiements au taux admissible (le plus élevé entre votre taux + 2 points et 5,25 %), puis vérifie que vos coûts de logement ne dépassent pas 39 % de votre revenu brut, et 44 % en incluant vos autres dettes.
Pourquoi ne pas emprunter le maximum accordé par la banque?
Parce que ce maximum ne tient pas compte de vos frais de garde, de votre épargne, de l'entretien de la propriété ni de vos autres dépenses. Un budget plus bas vous laisse une marge pour les imprévus.
Qu'est-ce que les ratios ABD et ATD?
L'ABD compare vos coûts de logement (hypothèque, taxes, chauffage, moitié des frais de condo) à votre revenu brut. L'ATD y ajoute vos autres paiements de dettes, comme un prêt auto ou une carte de crédit.
