Le jour de la signature, on a tendance à vouloir tout mettre dans la maison : la plus grosse mise de fonds possible, des meubles neufs, quelques rénovations. C'est compréhensible, mais c'est aussi le moment où vous êtes le plus vulnérable. Un fonds d'urgence propriétaire, c'est ce qui vous permet de traverser un imprévu sans carte de crédit ni stress.
Pourquoi un fonds de réserve est encore plus important une fois propriétaire
Locataire, une panne de chauffe-eau est le problème du propriétaire. Propriétaire, c'est le vôtre. Trois situations reviennent souvent :
- Une perte de revenu. Mise à pied, congé de maladie, contrat qui ne se renouvelle pas : l'hypothèque, elle, continue d'arriver chaque mois.
- Une grosse réparation. Toiture, fondation, infiltration d'eau, électroménager qui lâche. Les maisons ne préviennent pas.
- Le renouvellement du prêt. À la fin du terme, votre taux peut être plus élevé qu'à l'achat, et votre paiement augmenter. Un coussin vous donne du temps pour ajuster votre budget.
En copropriété, ajoutez la possibilité d'une cotisation spéciale si le fonds de prévoyance du syndicat est insuffisant.
Combien garder de côté?
Il n'existe pas de chiffre officiel. La recommandation la plus courante est de garder de 3 à 6 mois de dépenses essentielles : paiement hypothécaire, taxes, assurances, électricité et chauffage, épicerie, transport, paiements de dettes. Visez le haut de la fourchette si votre revenu est variable, si vous êtes travailleur autonome ou si un seul revenu fait vivre le ménage.
Pour faire le calcul, partez de votre budget réel après l'achat, pas de votre loyer actuel : le paiement hypothécaire, les taxes foncières et l'assurance habitation remplacent le loyer, et le chauffage ou l'électricité peuvent coûter davantage dans une maison que dans un appartement. Multipliez ensuite ce total mensuel par le nombre de mois visé. Si l'objectif paraît hors de portée au départ, bâtissez-le graduellement par un virement automatique chaque paie.
À côté de ce fonds d'urgence, prévoyez une provision pour l'entretien. Une règle empirique courante suggère environ 1 % de la valeur de la propriété par année : pour une propriété de 400 000 $, cela représente environ 4 000 $ par année. Ce ne sont pas des imprévus, ce sont des dépenses certaines dont seule la date est inconnue. Pour la liste des dépenses de départ, voyez les coûts des 12 premiers mois.
Où garder cet argent
Un fonds d'urgence doit être liquide : disponible en quelques jours, sans pénalité et sans risque de perte au mauvais moment. Un compte d'épargne séparé de votre compte courant est souvent suffisant, et la séparation évite de le grignoter sans s'en rendre compte.
Certains gardent leur réserve dans un CELI, en choisissant des placements peu risqués et faciles à encaisser. Ce qui compte, c'est de ne pas placer cet argent dans un produit bloqué ou volatil. Pour un choix adapté à votre situation, parlez-en à un conseiller.
Pourquoi ne pas tout mettre dans la mise de fonds
Une plus grosse mise de fonds réduit le prêt, les intérêts et, sous 20 %, la prime d'assurance prêt hypothécaire. Mais l'argent mis dans la maison n'est plus accessible : pour le récupérer, il faudrait emprunter de nouveau ou vendre.
La prime d'assurance prêt dépend de votre mise de fonds : 4 % du prêt de 5 % à moins de 10 %, 3,1 % de 10 % à moins de 15 %, et 2,8 % de 15 % à moins de 20 %. Passer d'une tranche à l'autre fait donc économiser, mais il faut comparer cette économie à la sécurité que procure l'argent gardé de côté.
| Exemple fictif — propriété de 400 000 $ | Mise de fonds 5 % | Mise de fonds 10 % |
|---|---|---|
| Mise de fonds | 20 000 $ | 40 000 $ |
| Montant du prêt | 380 000 $ | 360 000 $ |
| Taux de prime d'assurance prêt | 4 % | 3,1 % |
| Prime ajoutée au prêt | 15 200 $ | 11 160 $ |
Dans cet exemple, mettre 20 000 $ de plus dans la mise de fonds réduit la prime d'environ 4 040 $. C'est une vraie économie, mais si ces 20 000 $ étaient votre seule réserve, vous seriez sans filet le jour où le chauffe-eau lâche. Il n'y a pas de bonne réponse universelle : tout dépend de la stabilité de votre revenu et de l'épargne qui vous resterait. Pour chiffrer votre propre situation, voyez le calcul de la mise de fonds.
Pas certain d'avoir assez de marge? Faites l'autoévaluation en 10 questions.
Questions fréquentes
Combien d'argent garder de côté après l'achat d'une maison?
La recommandation courante est de garder de 3 à 6 mois de dépenses essentielles dans un fonds d'urgence, en plus d'une provision pour l'entretien d'environ 1 % de la valeur de la propriété par année selon une règle empirique.
Vaut-il mieux une plus grosse mise de fonds ou un fonds d'urgence?
Une plus grosse mise de fonds réduit le prêt et parfois la prime d'assurance prêt, mais cet argent n'est plus accessible. Il faut comparer l'économie réalisée à la sécurité que procure l'argent gardé de côté, et valider le tout avec un professionnel.
Où placer son fonds d'urgence?
Dans un endroit liquide et peu risqué, comme un compte d'épargne séparé ou un CELI investi prudemment, pour pouvoir y accéder rapidement sans perte.
