Comment fonctionne la comparaison acheter ou louer

Comparer un paiement hypothécaire à un loyer est trompeur. Le calculateur compare deux scénarios complets, année par année, sur le même horizon :

  • Acheter : vous déboursez la mise de fonds, la taxe de bienvenue, le notaire et l’inspection à l’achat, puis l’hypothèque, les frais de copropriété, les taxes, l’assurance, l’entretien et une provision pour charges spéciales. Votre patrimoine, c’est la valeur de revente de la propriété, moins le solde hypothécaire et les frais de vente (commission, notaire), plus l’épargne que vous placez les années où la propriété coûte moins cher que le loyer.
  • Louer : vous payez le loyer (indexé chaque année) et l’assurance locataire. L’argent que vous n’avez pas mis dans l’achat est placé au taux de rendement alternatif, et chaque année le côté le moins cher place la différence.

L’hypothèque est calculée à la canadienne (intérêts composés semestriellement), avec un renouvellement à la fin du terme. Le gain en capital sur une résidence principale est généralement exonéré : aucun impôt n’est appliqué à la revente.

Ce que l’achat coûte vraiment, au-delà de l’hypothèque

En copropriété, l’hypothèque n’est qu’une partie de la facture mensuelle. Ajoutez les frais de copropriété, les taxes municipales et scolaires, l’assurance de votre unité, votre entretien et un coussin pour les cotisations spéciales. À l’achat, prévoyez la taxe de bienvenue (à Montréal, 4 861 $ pour un achat de 450 000 $) et, sous 20 % de mise de fonds, la taxe du Québec sur la prime SCHL, payable comptant chez le notaire. Voyez notre calculateur du coût total de clôture pour la liste complète.

Le seuil de rentabilité : le chiffre qui compte le plus

Acheter coûte cher au départ et à la revente. Il faut quelques années d’équité et d’appréciation pour absorber ces frais. Avant l’année du seuil, un locataire qui place la différence finit généralement avec plus de patrimoine; après, l’achat prend l’avantage. Si vous risquez de déménager avant ce point, la location est souvent le choix le plus sage.

Copropriété divise ou indivise

L’outil gère les deux. En indivision, la mise de fonds minimale est de 20 %, le prêt n’est pas assurable par la SCHL et peu de prêteurs le financent, ce qui change le comptant à prévoir et la comparaison.

Les programmes qui changent le calcul

Le CELIAPP (jusqu’à 40 000 $ par personne) et le RAP (jusqu’à 60 000 $) aident à bâtir la mise de fonds, et les premiers acheteurs récupèrent une partie de la taxe de bienvenue grâce au crédit remboursable du Québec, jusqu’à 5 875 $. Les membres peuvent entrer ces montants dans le rapport complet. Tous les détails dans notre guide des programmes.

Questions fréquentes

Vaut-il mieux acheter ou louer un condo au Québec?

Ça dépend de trois choses : combien d’années vous garderez la propriété, l’écart entre le coût mensuel tout inclus de la propriété et votre loyer, et ce que votre mise de fonds rapporterait si elle était placée. Acheter l’emporte souvent sur un long horizon, grâce à l’équité bâtie et à l’appréciation, mais les frais d’achat (taxe de bienvenue, notaire, frais de revente) prennent plusieurs années à s’amortir. Le calculateur affiche l’année du seuil de rentabilité pour vos chiffres.

Combien d’années faut-il pour qu’acheter soit plus rentable que louer?

Souvent entre 4 et 8 ans à Montréal, mais l’écart varie beaucoup selon le prix, le taux, les frais de copropriété et le loyer comparé. Avant le seuil de rentabilité, louer et placer la différence laisse généralement plus de patrimoine; après, l’achat prend l’avantage.

Le calculateur tient-il compte de l’assurance SCHL et de la taxe de bienvenue?

Oui. Sous 20 % de mise de fonds, la prime SCHL est ajoutée au prêt et la taxe du Québec sur la prime est comptée dans le comptant à prévoir chez le notaire. La taxe de bienvenue suit les tranches 2026 de la Ville de Montréal, et les membres peuvent ajouter le crédit remboursable du Québec (jusqu’à 5 875 $).

Pourquoi le locataire a-t-il un portefeuille dans la comparaison?

Parce que le locataire n’a pas à débourser la mise de fonds ni les frais d’achat. Une comparaison juste suppose que cet argent est placé, et que chaque année le côté dont le logement coûte le moins cher place la différence. Sinon, la location paraîtrait artificiellement moins avantageuse.

Quelle est la différence entre copropriété divise et indivise?

En copropriété divise (condo), vous êtes propriétaire de votre unité et pouvez obtenir un prêt assuré avec aussi peu que 5 % de mise de fonds. En indivision, vous détenez une part de tout l’immeuble : il faut au moins 20 % de mise de fonds, le prêt n’est pas assurable par la SCHL et peu de prêteurs le financent.

Est-ce un conseil financier?

Non. L’outil donne des estimations selon les hypothèses que vous entrez. Validez votre financement avec un courtier hypothécaire et votre situation fiscale avec un comptable avant de décider.